Sou obrigado a fazer seguro fiança locatícia com imobiliária? Entenda mais sobre o assunto.

Se você quer ser um exemplo de imobiliária para o mercado, você não pode deixar de ler esse artigo sobre seguro fiança locatícia imobiliária.

 

Para iniciar essa discussão faz-se necessário observar que na Lei nº 8245/91 (Lei do Inquilinato ou de Locações) não existe referência sobre a obrigatoriedade ou não do cliente fazer o seguro fiança com a Imobiliária ou com corretor de seguros por indicado por esta.

 

Dessa forma vou utilizar o Código de Defesa do Consumidor (CDC) que através do Departamento de Proteção e Defesa do Consumidor expediu a nota técnica número 185/06 que dispõe basicamente que:

 

"Verificados os componentes de uma relação de consumo, estabelecidos nos artigos segundo e terceiro da Lei 8078/90, considera-se totalmente cabível a aplicabilidade do CDC (Código de Defesa do Consumidor) nos contratos de administração e administração de locação de imóveis".

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Posicionamento da ABADI sobre o tema do seguro fiança locatícia

A própria ABADI Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis prevê a possibilidade da utilização do CDC em seu site por meio do link de onde se extrai que:

 

Se a locação é realizada com a intermediação de uma imobiliária trata-se de uma relação de consumo e, portanto, deve seguir as regras estabelecidas pelo Código de Defesa do Consumidor.

[...]

 

Vale lembrar também que é a relação jurídica entre locador, imobiliária e locatário uma relação de consumo sui generis, pois, ao mesmo tempo que deve obedecer às regras básicas estabelecidas no CDC onde a relação jurídica é rígida e em muito outros aspectos pela Lei de Locações - Como no caso de despejo por falta de pagamento, prazo para locação, dentre outros. Entretanto, podemos extrair do CDC algumas regras basilares que sim põe nessa relação (….) imobiliária, que é fornecedora de serviços em um em uma relação de consumo, tanto perante o locador como perante ao locatário(...)

Nesse sentido também o STJ no julgamento do recurso especial 614. 981/MG do relator ministro Felix Fischer julgado em 08/09/2005 do qual se extrai o trecho seguinte:

 

Portanto, conforme os precedentes acima transcritos, esta Corte vem reiteradamente entendendo pela possibilidade do Ministério Público ações que se referem civis em face de empresas imobiliárias que prestam serviços de locação e utilizam-se de contratos padrões desobedientes às normas e princípios estabelecidos no Código de Defesa do Consumidor.

 

Isto, pelo motivo de que tais serviços se enquadram na definição de relações de consumo disposta no Estatuto de Defesa do Consumidor e, portanto, passíveis de defesa pelo Ministério Público por se tratarem de interesses individuais homogêneos.

(sem grifo no original)

Mas você deve estar se perguntando onde está a prática abusiva que levou a Imobiliária a Condenação pela venda casada de seguro fiança correto?

A Lei 8245/91 lei do inquilinato prevê taxativamente as modalidades de garantia que o locador pode exigir ser elas depósito caução, fiança, seguro fiança locatícia e cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento vedando ainda sob pena de nulidade mais de uma das modalidades de garantia.

 

Dessa forma entende-se que a modalidade de garantia é escolhida pelo locador podendo inclusive ele não pedir garantia alguma como também não impedi que ele permita ao locatário escolher o tipo de garantia.

 

A opção de seguro fiança seja por imposição do locador ou liberalidade concedida ao locatário é feita da seguinte forma:

 

inicialmente se faz necessário definir a cobertura do seguro fiança que pode ser:

 

Coberturas básicas: que são como que cobrem o aluguel, condomínio e IPTU.

 

Coberturas adicionais que danos cobrem materiais causados ao imóvel e a multa por rescisão contratual.

 

Novamente recai ao locador a escolha de qual cobertura necessária será necessária e estas estâncias estão especificados na proposta de seguro.

VENDA CASADA

O problema se dar quando apresentar a figura do administrador e esta tem como prática habitual de contratar o seguro de fiança localizado por meio de determinada corretora.

 

Isso se dá porque até o valor das coberturas e as próprias coberturas são escolhidas pelo locador por ser do seu interesse proteger o seu patrimônio.

 

Já o valor das parcelas ou seja o valor da apólice é de interesse do locatário pagar o menor preço que encontrar obviamente que respeitadas as condições impostas pelo locador.

 

Se a finalidade do seguro é garantir o não é razoável obrigar o locatário a fazer por meio de determinada empresa corretora de seguros uma vez que no mercado há várias empresas idôneas que prestam igual serviço com isso a necessidade exigida pelo locador.

 

Assim impor um eventual custo maior ao praticado no mercado por outras empresas gera para o locatário uma prestação desproporcional lesando assim a função social do contrato. Destarte ao locatário deve ser conferida opção de contratar o seguro de fiança locatícia perante a corretora que melhor lhe convém.

Alguns julgados

As sétima Vara Civil da comarca do Rio de Janeiro em 12 de novembro de 2012 julgou um processo da seguinte maneira.

" Dessa forma imobiliárias que obrigam a contratação do seguro fiança com corretor previamente estipuladas estão caracterizando venda casada, prática esse precisamente coibida pela norma de consumo como preceitua a primeira parte do art. 39 inciso um da Lei 8078 de 90 Código de Defesa do Consumidor que condena qualquer tentativa do fornecedor se beneficiar de sua posição para estipular condições negociais desvantajosas ao consumidor.

 

Ainda quanto a escolha da seguradora também o locatário tem o direito de escolher qual a seguradora garantirá o contrato, isso já foi discutido quando os seguros de crédito imobiliário eram obrigatoriamente feitas pelo seguradora indicada pela empresa que eu oferecia o crédito.

No passado ao fazer um financiamento você só tinha uma opção de seguradora hoje ao fazer o contrato de financiamento você pode optar por várias seguradoras.

Mas qual a consequencia para a Imobiliária que tem esse tipo de prática?

Nesse sentido vou citar um exemplo de uma Ação Civil Pública promovida pelo Ministério Público de Santa Catarina contra uma imobiliária que obrigava seus pretendentes a locatários a fecharem o seguro fiança com determinada corretora.

 

Ação foi julgada em primeira instância e a empresa recorreu ao Tribunal de justiça este  julgou procedente a Ação Civil Pública  e como  consequência, declarou a nulidade das cláusulas padrões dos contratos de locação utilizados pela Imobiliária.

 

Determinando-se ainda, que esta possibilite ao locatário a escolha de seguradora de sua preferência, de acordo com a cobertura exigida pelo locador, sob pena multa de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada ato de descumprimento.

DA NULIDADE DA CLÁUSULA

O exagero da vantagem é presumido, porque viola, o princípio da boa-fé, onera excessivamente o consumidor e lhe restringe direito garantido, nos termos do art. 51, §1°, do CDC:

Art. 51 (...)
§ 1º - Presumir-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:
I - os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;
II - restringindo direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratual;
III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

 

Sob qualquer ótica, portanto, a prática comercial da empresa
é abusiva:

Da continuidade das práticas

A Forcecure Negócios Imobiliários tem uma das equipes mais ágeis e qualificadas para cotação de seguro fiança, utilizamos tecnologia de ponta para ganhar agilidade e qualidade.

 

Porém ainda é muito comum imobiliárias utilizarem nossos orçamentos e forçarem o cliente a fazer o seguro fiança com o corretor de seguros indicados por ela, acredito que esse seja um bom ponto a ser colocado em fiscalização por tanto SUSEP quanto pelo próprio COFECI e CRECIs.

 

Independente disso seguimos prestando o melhor trabalho possível, tanto para inquilinos, locadores e imobiliárias.

 

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