Você trabalha com locação de imóveis?

Claro que sim correto?

 

Então se preparem, pois, neste mês de março o STF irá julgar um tema muito controverso já apreciado em 2010, quando a maioria dos ministros votaram a favor da constitucionalidade da penhora de único imóvel de fiador em contratos de locação.

 

O novo processo é proveniente, do julgamento de recurso da 27ª câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, que decidiu acerca da impenhorabilidade de bem de família dado em garantia em contrato de locação comercial.

Apesar de pacificado pela Súmula 549 do STJ que afirma:

 

"É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação." 

 

Ocorre que o recente julgado paulista do dia 05/11/2020 decidiu absurdamente por ser impenhorável um imóvel dado em garantia em contrato de locação comercial, diferenciando o tratamento dos contratos de locação residências para os comerciais.

 

E agora caso o STF mude seu entendimento ele pode comprometer o setor de aluguéis.

 

A notícia também foi veiculada no portal Terra em 03/03/2021.

Qual o impacto dessa mudança?

Tal mudança impactará cerca de 85% dos contratos que são os de locação comercial para empresas menores como é o caso de pequenos salões, salas comerciais, lojas.

Atualmente a garantia desses contratos se dá na esmagadora maioria dos casos por fiança com garantia de imóvel do próprio interessado na locação.

 

 

Com a alteração certamente esse tipo de garantia não será mais aceita reduzindo a quantidade de negócios e haverá uma corrida para substituição de garantias por outras modalidades para os contratos vigentes.

Sacanagem isso certo?

Com certeza mudar a regra do jogo com a bola rolando é algo péssimo, mas vamos abrir um pouco o horizonte e enxergar as oportunidades que se abrem para a área de locação:

 

Não é de hoje que as seguradoras investem esforços para colocar no mercado garantias para locação, para o locador, para o corretor e tentando facilitar a vida do pretendente(locatário).

 

Vamos analisar quais seriam os tipos de garantia e as vantagens e desvantagem de cada uma:

1) Fiador com Imóvel

Nesse tipo de garantia para que o locador fique seguro o contrato de locação deveria estar registrado na matrícula do imóvel,

 

Quanto isto custaria? Quantos contratos aderem a essa regra?

 

Em caso de inadimplência quanto tempo o locador levará para receber ou penhorar o bem? (Com certeza muito mais que 2 anos).

 

Para o locatário ele imobiliza um bem de um valor altíssimo que se porventura precisar se desfazer nesse período não poderá pois estará preso ao contrato de locação.

 

Atualmente bancos tem disponibilizado empréstimos com taxas menores com garantia de imóvel, nesse caso ele não estaria elegível e poderia perder várias oportunidades de negócios.

2) Depósito

Previsto na lei de locações este tipo de garantia esta limitada ao valor de 3 “aluguéis”, ou seja, no contrato de locação não se pode pedir de garantia tampouco o valor do condomínio e IPTU.

 

Novamente a pergunta:

 

Quanto tempo se leva para uma ação de despejo nos casos de locação? (Com certeza nada menor que 1 ano).

 

Enquanto isso o imóvel está se deteriorando e o inquilino pode inclusive não estar pagando as taxas de condomínio e IPTU, que prejuízo concordam?

 

Via de regra esse depósito deveria ser feito em uma conta conjunta entre o locador e o locatário mas .....

3) Título de Capitalização

Esse com certeza é um dos mais novos produtos e traz muitas facilidades para a locação entre o locador e para o locatário.

 

O locador pode combinar com o locatário o valor que quer como depósito no título de capitalização, diferenciando-se assim do depósito e sua limitação de 3 aluguéis.

 

O título fica em nome do locatário e este durante a vigência do produto está correndo o risco de ser sorteado, apesar de estar no nome do locatário o título somente pode ser resgatado com a anuência do locador, ou seja, é praticamente uma conta conjunta, somente se observando que para ter validade o contrato de locação deve conter uma cláusula especial.

4) Seguro Fiança

Esta modalidade de garantia é a que traz a segurança e liquidez para o contrato de locação, pois como seu próprio nome diz a Seguradora passa a ser fiadora do locatário

 

E o que se garante?

 

Voce pode colocar como cobertura na apólice praticamente tudo que se tem no contrato de locação, desde o aluguel até danos físicos ao imóvel.

 

Por quanto tempo o contrato de locação dica garantido?

 

Até alguns meses atrás a seguradora cobria até 30 meses de atraso, ou seja, durante 30 meses ela estaria pagando aluguel e taxas no lugar do inquilino.

Recentemente foram lançados produtos onde você pode escolher o tempo de cobertura, sempre a partir de 12 meses.

 

Mas porque essa diferença? Qual o segredo?

 

Quanto menor o prazo menor o prejuízo que a seguradora esta assumindo e com isso o preço também fica menor.

 

Para o locatário o benefício é de entrar no imóvel sem ter que dispender de um valor que comprometa suas reservas e muitas vezes ele precisa de um capital para fazer a mudança e comprar alguns móveis para se adaptar.

Um caso prático de locação

A dias atrás recebemos um pedido de cotação de seguro fiança para uma locação residencial, rapidamente aprovamos a ficha passamos o valor para o inquilino e ele aceitou pois o valor estava baixíssimo.

 

Bom negócio certo, quando de repente o corretor nos liga dizendo que a proprietária do imóvel preferia o depósito (garantia mais frágil) ao seguro fiança, vejam  o que a falta de conhecimento acaba gerando.

 

Por outro lado, recebemos também sinistros de seguro fiança de clientes inadimplentes e posso confessar para vocês que como agente de seguros o processo funciona como um relógio, e a prestação de contas é perfeita, sinto me um privilegiado quando atendemos um cliente assim.

 

 

Acredito que a maioria já conheça esses produtos, mas sempre é bom reforçar até porque não sabemos quando nosso judiciário pode mudar de ideia.

 

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