Sou Obrigado a Fazer Seguro Fiança Locatícia com a Imobiliária? Entenda Mais Sobre o Assunto.

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Não perca este artigo sobre seguro fiança locatícia!

Para iniciar essa discussão faz-se necessário observar que na Lei nº 8245/91 (Lei do Inquilinato ou de Locações) não existe referência sobre a obrigatoriedade ou não do cliente fazer o seguro fiança com a Imobiliária ou com corretor de seguros indicado por esta.

Dessa forma vou utilizar o Código de Defesa do Consumidor (CDC) que através do Departamento de Proteção e Defesa do Consumidor expediu a nota técnica número 185/06 que dispõe basicamente que:

"Verificados os componentes de uma relação de consumo, estabelecidos nos artigos segundo e terceiro da Lei 8078/90, considera-se totalmente cabível a aplicabilidade do CDC (Código de Defesa do Consumidor) nos contratos de administração e administração de locação de imóveis".

Posicionamento da ABADI sobre o tema do seguro fiança locatícia

A própria ABADI (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis) prevê a possibilidade da utilização do CDC em seu site, de onde se extrai que:

Se a locação é realizada com a intermediação de uma imobiliária trata-se de uma relação de consumo e, portanto, deve seguir as regras estabelecidas pelo Código de Defesa do Consumidor.

Vale lembrar também que é a relação jurídica entre locador, imobiliária e locatário uma relação de consumo sui generis, pois, ao mesmo tempo que deve obedecer às regras básicas estabelecidas no CDC onde a relação jurídica é rígida e em muito outros aspectos pela Lei de Locações - Como no caso de despejo por falta de pagamento, prazo para locação, dentre outros.

Entendimento do STJ

Nesse sentido também o STJ no julgamento do recurso especial 614.981/MG do relator ministro Felix Fischer julgado em 08/09/2005 do qual se extrai o trecho seguinte:

Mas você deve estar se perguntando onde está a prática abusiva que levou a Imobiliária à Condenação pela venda casada de seguro fiança, correto?

A Lei 8245/91 (Lei do Inquilinato) prevê taxativamente as modalidades de garantia que o locador pode exigir, sendo elas:

• ✔ Depósito caução
• ✔ Fiança
• ✔ Seguro fiança locatícia
• ✔ Cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento

A lei veda ainda, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia.

Dessa forma entende-se que a modalidade de garantia é escolhida pelo locador, podendo inclusive ele não pedir garantia alguma, como também não impede que ele permita ao locatário escolher o tipo de garantia.

Coberturas do Seguro Fiança

A opção de seguro fiança, seja por imposição do locador ou liberalidade concedida ao locatário, é feita da seguinte forma:

Inicialmente se faz necessário definir a cobertura do seguro fiança que pode ser:

Coberturas básicas: que cobrem o aluguel, condomínio e IPTU.

Coberturas adicionais: que cobrem danos materiais causados ao imóvel e a multa por rescisão contratual.

Novamente recai ao locador a escolha de qual cobertura será necessária e estas instâncias estão especificadas na proposta de seguro.

Alguns Julgados

A 7ª Vara Cível da Comarca do Rio de Janeiro em 12 de novembro de 2012 julgou um processo da seguinte maneira:

"Dessa forma, imobiliárias que obrigam a contratação do seguro fiança com corretor previamente estipulado estão caracterizando venda casada, prática essa precisamente coibida pela norma de consumo como preceitua a primeira parte do art. 39, inciso I da Lei 8078 de 90 (Código de Defesa do Consumidor) que condena qualquer tentativa do fornecedor se beneficiar de sua posição para estipular condições negociais desvantajosas ao consumidor."

Ainda quanto à escolha da seguradora, também o locatário tem o direito de escolher qual a seguradora garantirá o contrato. Isso já foi discutido quando os seguros de crédito imobiliário eram obrigatoriamente feitos pela seguradora indicada pela empresa que oferecia o crédito.

No passado, ao fazer um financiamento você só tinha uma opção de seguradora. Hoje, ao fazer o contrato de financiamento, você pode optar por várias seguradoras.

Mas qual a consequência para a Imobiliária que tem esse tipo de prática?

Nesse sentido vou citar um exemplo de uma Ação Civil Pública promovida pelo Ministério Público de Santa Catarina contra uma imobiliária que obrigava seus pretendentes a locatários a fecharem o seguro fiança com determinada corretora.

A ação foi julgada em primeira instância e a empresa recorreu ao Tribunal de Justiça, este julgou procedente a Ação Civil Pública e, como consequência, declarou a nulidade das cláusulas padrões dos contratos de locação utilizados pela Imobiliária.

Da Nulidade da Cláusula

O exagero da vantagem é presumido, porque viola o princípio da boa-fé, onera excessivamente o consumidor e lhe restringe direito garantido, nos termos do art. 51, §1°, do CDC:

Sob qualquer ótica, portanto, a prática comercial da empresa é abusiva.

Da Continuidade das Práticas

A Forcecure Negócios Imobiliários tem uma das equipes mais ágeis e qualificadas para cotação de seguro fiança, utilizamos tecnologia de ponta para ganhar agilidade e qualidade.

Porém, ainda é muito comum imobiliárias utilizarem nossos orçamentos e forçarem o cliente a fazer o seguro fiança com o corretor de seguros indicado por ela. Acredito que esse seja um bom ponto a ser colocado em fiscalização tanto pela SUSEP quanto pelo próprio COFECI e CRECIs.

Independente disso, seguimos prestando o melhor trabalho possível, tanto para inquilinos, locadores e imobiliárias.